Comment choisir son investissement locatif

Comment choisir son investissement loactif ? 

Investir dans l'immobilier locatif c'est choisir entre une location vide ou meublée. Outre les questions en lien avec la nature du bail et à la réglementation, la décision tient aussi au rendement locatif. L'idée est donc de savoir quel est le type de location qui offre la meilleure rentabilité, où plutôt le meilleur rapport risque/rendement.

Vide ou meublé une rentabilité différente 

La location vide offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins élevé. Les frais de gestion et d'entretien sont eux aussi moins élevés.

La location meublée, elle est plus riquée, en raison de son bail plus court, donc des changements de locatires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. Mais les loyers sont plus inmportants et le régime fiscal plus favorable que celui de la location vide. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 15% de plus que le même logement loué vide.

Le contrat de location 

le contrat de location qu'il soit pour les locations vides ou meublées doit respecter le modèle type défini par le décret du 29 mai 2015 en application de la loi Allur. Ce contrat type concerne toutes les locations à titre de résidence principale de locaux à usage d'habitaition ou à usage mixte (professionnel et habitation), vides ou meublées, soumise à la loi du 6 juillet 1989.

Rappel des documents à annexer au bail.

Dans tous les cas, trois documents doivent être annexés au contrat de location : 

- la notice d'information relative aux droits et obilgations des locataires et des bailleurs , créée par la loi ALLUR ; 

- Un dossier de diagnostics techniques ; 

- Un état des lieux 

D'autres documents doivent être également joints le cas échéant : 

- Un extrait du règlement de copropriété concernant notamment la destination de l'immeude et toutes informations utiles sur la copropriété.

- En location meublée, un inventaire et le détail du mobilier.

- Dans les zones d'habitat dégradé (article 92 de la loi ALLUR) une autorisation préalable de mise en location.

Ce que comprend un meublé : 

Un logement meublé à titre de résidence principale du locataire est règlementé par la loi du 6 juillet 1989. il est défini comme étant " un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigeances de la vie courante ".

La liste du mobilier et des éléments dont chaque pièce doit être équipée selon sa destination est fixée par le decret du 31 juillet 2015. La cuisine doit en particulier comporter des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigiréteur doté au moins d'un compartiment congélation, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas et des ustensiles de cuisine.

Loc'Avantages une bonne nouvelle pour les bailleurs 

Un temps dénommé " louer Abordable " et succédant au dispositif Cosse, loc'Avantages est entré en vigeur le 28 février dernier. Mis en place jusqu'au 31 décembre 2024, il propose de faire bénéficier à un bailleur d'une baisse d'impôt d'autant plus importante que le loyer est bas. Pour ce faire, le bailleur doit signer avec l'Agence nationnale de l'habitat (Anah) une convention qui l'engage pour 6 ans. Tout logement non meublé est concerné, neuf ou ancien, partout en france, quelle que soit l'année de leur construction. il devra être loué en tant que résidence principale et ne pas supporter d'étiquette F ou G. les plafonds de ressources et de loyers appliqués sont identiques à ceux du dispositif Pinel. Le locataire ne peut pas être un membre de la famille du propriétaire. 

Comment récupérer un logement habité: 

Pour un logement vide, le locataire doit en être informé au moins 6 mois avant la date d'échéance du contrat de location. dans le cas d'un meublé, le délais est de 3 mois. Le délai de préavis court à la demande de réception de cette lettre qui peut être envoyée en recommandéé avec avis de réception, remise en main propre par un huissier ou le propriétaire lui-même contre récépissée. Si le logement est occupé par un locataire protégé, le propriétaire doit lui proposer un logement similaire. cette condition ne s'applique pas si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieurs au plafond pris en compte.

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