Faire des travaux chez son locataire

Faire des travaux chez son locataire : 

Généralement, les travaux d'un logement locatif sont effectués entre deux locations. Mais parfois il peut être nécessaire de faire des travaux avec le locataire présent dans les murs. Par exemple refaire les peintures suite à un dégâts des eaux, poser des doubles vitrages pour améliorer la perfomance énergétiques du logement.

Quelques règles à respecter avant de faire des travaux: 

Lorsque l'on souhaite faire des travaux dans le logement occupé par un locataire il y a certaines règles à respecter. La loi de juillet 1989 complétée par la loi Alur de 2014 fixe le cadre de l'accès au logement d'un locataire. Si le locataire est obligé de laisser éxécuter les traavux d'entretien ou d'amélioration relatifs à la décence du logement, le propriétaire est tenu de lui demander son autorisation pour faire des travaux. Dans le cas contraire il ferait l'objet d'une violation de domicile punie par la loi. 

Informer au préalaple son locataire  : 

Avant de débuter des travaux dans un logement occupé par un locataire, le propriétaire doit informer celui-ci par une lettre RAR ( recommandée accusée réception). celle-ci doit préciser la nature des travaux et comment ils seront réalisés. Dans le cas où les travaux dureraient plus de 21 jours il peut être envisagé que le locataire demande une diminution de son loyer, en fonction du temps et de la surface concernée.

S'appuyer sur son gestionnaire :

Comme souvent le dialogue entre propriétaire et locataire est indispensable si l'on veut que des travaux se déroulent sereinement. Les échanges doivent être fondé sur la transparence et la sincérité. Les deux parties ont tout intérêt à s'appuyer sur les compétances de leur gestionnaire pour faliciter les échanges.

Stratégies gagnates en termes de rénovation : 

Prendre conseils auprès de votre conseiller qui connait à la fois votre bien et les attentes des locataires. Prendre connaissance des derniers états des lieux et des diagnostics obligatoires car ils fournissent des informations précieuses pour programmer des travaux de rénovations. Enfin informer-vous sur les critères de de décence actuels et à venir pour prévenir le renforcement de certaines exigences.

Le permis de louer : 

Le permis de louer a été instauré par la loi Alur de 2014 comme l'un des moyens de lutter contre " l'habitat indigne ".  il concerne seulement les villes qui ont décidé de l'instaurer et s'applique uniquement à des secteurs géographiques précis de ces communes. ce permis de louer, délivré par la commune ou l'Etablissement Public de Coopération Intercommunal (EPCI), laisse la possibilité et le temps aux services d'hygiène d'effectuer éventuellement un contrôle du logement. il se matérialise soit par une déclaration de mise en location, soit par une autorisation préalable de l'autorité administrative. Si la demande est réfusée, des travaux de mise aux normes de décence peuvent être exigés afin de l'obtenir. 

Votre gestionnaire à vos côtés :

Lors de chaque mise en location, une demande de permsi de louer doit être effectuée. Elle n'est pas nécéssaire s'il s'agit d'un avenant au contrat ou d'un chagement de colocataire. Dans le cas d'une déclaration de mise en location, il convient de remplir le document Cerfa n° 15651 dans les 15 jours suivants la signature du contrat. Pour l'autorisation préalable de mise en location, le document Cerfa n°15652 est à remplir avant la mise en location du bien. Dans les deux cas, le dossier de Diagnostics Techniques (DDT) est joint au dépôt de demande. Rassurez-vous, si vous êtes concerné par l'orientaion d'un permis de louer, nous nous occupons de l'ensemble de cette démarche. 

Encadrement des loyers le juste prix : 

L'encadrement des loyers s'applique en zones tendues,aux logements vides comme aux logements meublés. il repsoe sur la définition propre à chaque ville d'un loyer de référence fixé par arrété préfectoral . Ce loyer de référence dépend du type de logement, du nombre de pièces principales, de l'année de construction et de sa localisation. Le nouveau loyer doit être compris entre le loyer de référence minoré de 30% et un loyer plafond majoré de 20%. Un complément de loyer, permet de dépasser le plafond sous réserve de caractéristiques de locatlisation ou d'aménagement plus ou moins exceptionnelles (belle vue, duplex, grande terasse...).

Les villes qui ont mis en placel'encadrement des loyers : 

1er juillet 2019 Paris;  1er mars 2020 Lille, Helemmees et Lomme ; 1er juin 2021 Plaine-Commune Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-seine, l'Ille-Saint-denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Strains et villetaneuse. ; 1er novembre 2021 Lyon, et Villeurbanne ; 1 er décemnre 2021 Est ensemble, Bagnolet, bobigny, Bondy, le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, pantin et Romainville ; le 1er juillet 2022 Montpellier ; le 15 juillet 2022 Bordeaux.

Le gel des loyers :

Avec la vigeur de l'inflation le 27 juin dernier Briuno Le Maire s'est prononcé pour une augmentation maximale des loyers de 3.5% jusqu'a la fin 2023. Une annonce de compromis qui visait à satisfaire à la fois les locataires et les propriétaires qui subissent également l'inflation. le vote de l'article, le 21 juillet de la loi Pouvoir d'achat, a entreiné cette proposition.

Comment est fixé le montant du loyer : 

Dans l'absolu la fixation du montant d'un loyer est libre, conformément à la loi. Cependant dans les zones tendues, cette liberté concerne seulement les biens qui n'ont pas été loués depuis 18 mois ou pour une première location. Pendant la location, les loyers peuvent être augmentés une fois par an au maximum selon l'indice de référence des loyers (IRL) . Et dans les zones tendues; l'IRL est aussi appliqué d'un locataire à l'autre si le propriétaire n'a pas augmenté le loyer dans les 12 mois précédents. Cette contrainte ne s'applique pas si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration ou de mise en conformité du logement ou si il peut démontrer que le loyer perçu est réellement inférieur aux loyers du voisinage pour un bien équivalent. Mais les loyers des biens clasés F et G sont bloqués depsui le 25 août dernier.

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